Квартира в подарок: особенности договора дарения

Во всем многообразии сделок с квартирами, предусмотренных действующим законодательством, договор дарения занимает особое место. Прежде всего потому, что является наименее затратным способом отчуждения жилья близким родственникам (доходы в виде имущества, полученные в порядке дарения, освобождаются в соответствии с п. 18.1     ст. 217 Налогового кодекса Российской Федерации от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками: супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)). Вместе с тем сторонами договора дарения могут выступать как граждане, не являющиеся близкими родственниками, так и юридические лица. В качестве одаряемых могут также выступать публично-правовые образования (Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования).

 

Вопросы дарения жилых помещений, в том числе квартир, регламентируются главой 32 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), предусматривающей особенности заключения и исполнения таких договоров.

 

Суть договора дарения жилого помещения заключается в безвозмездной передаче жилого помещения одной стороной (дарителем) в собственность другой стороне (одаряемому). При этом безвозмездность означает отсутствие со стороны одаряемого любого встречного предоставления (уплаты денежных средств, оказания услуг, выполнения работ и т.д.).

 

Квартира, отчуждаемая по договору дарения, должна быть названа в договоре так, чтобы ее можно было идентифицировать как индивидуально-определенную вещь.

 

Особых требований к форме договора дарения квартиры ГК РФ не предъявляет. Такой договор заключается в простой письменной форме, т.е. путем оформления одного документа, подписанного дарителем и одаряемым. По желанию сторон договора, он может быть удостоверен у нотариуса.

 

Переход права собственности на квартиру от дарителя к одаряемому подлежит обязательной государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним. Если договор дарения квартиры был подписан сторонами до 01.03.2013, то такой договор также подлежит государственной регистрации.

 

Обязательным условием для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на квартиру является указание в договоре (акте приема-передачи к договору) сведений о передаче дара дарителем и принятии его одаряемым. В случае если договор дарения квартиры содержит условие о передаче дара после смерти дарителя, то такой договор является ничтожным (п. 3 ст. 572 ГК РФ).

 

Поскольку переход права собственности на квартиру осуществляется после ее передачи, то с момента государственной регистрации права собственности одаряемого на квартиру, последний не вправе воспользоваться, предусмотренным ст. 573 ГК РФ, отказом от принятия дара.

 

Действующим законодательством установлены случаи, когда дарение запрещено. Так, не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями, государственным служащим в связи с исполнением ими своих служебных обязанностей, работникам социальных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками таких граждан, а также дарение от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями (ст. 575 ГК РФ).

 

Особенностью дарения является невозможность заключить договор представителем дарителя по так называемой «генеральной доверенности». Поскольку доверенность на совершение дарения представителем должна быть не только нотариально удостоверенной, но и содержать сведения об одаряемом и предмете дарения (квартире). В противном случае такая доверенность будет являться ничтожной.

 

Еще одной особенностью договора дарения является возможность без согласия иных участников долевой собственности подарить свою долю в праве общей долевой собственности на квартиру любому лицу. При этом право преимущественного приобретения отчуждаемой доли (ст. 250 ГК РФ) у иных участников долевой собственности не возникает.

 

Вместе с тем, если квартира, являющаяся предметом договора дарения, была приобретена в браке по возмездной сделке и оформлена на одного из супругов, то на дарение необходимо будет получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

 

Таким образом, договор дарения квартиры, являющийся одной из самых востребованных сделок с жилыми помещениями, имеет свои особенности, которые необходимо учитывать при его заключении.

 

Начальник отдела регистрации прав

на объекты недвижимости жилого назначения,

ограничений (обременений) прав                                                       Н.С. Батюк

04.06.2015.